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12 de Junho de 2021

[Modelo] Ação Cautelar para suspensão dos efeitos de leilão de imóvel advindo de Alienação Judiciária de Bem Imóvel

(Lei 9514 de 1997)

Paulo Antonio Papini, Advogado
Publicado por Paulo Antonio Papini
há 6 anos
[Modelo] Ação Cautelar para suspensão dos efeitos de leilão de imóvel advindo de Alienação Judiciária de Bem Imóvel.docx
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Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da Meritíssima ª Vara Cível do Foro Regional do Jabaquara – Comarca de São Paulo

Distribuição urgente

pedido de liminar

Exmo. Sr. Juiz de Primeiro Grau de Jurisdição

Cautelar Inominada

..., brasileira, solteira, advogada, portadora da Cédula de Identidade RG/SSP/SP número 18.500.641-3, inscrita no CPF-MF sob o número 296.387.508-80, residente e domiciliada, nesta Capital, na Rua Francisco Marcondes Vieira, número 3, apartamento 94, Torre 4, Bairro do Morumbi, São Paulo, Capital, vem, por seus, infra-assinados, Advogados, à elevada presença de V. Exa., com fundamento nos artigos 796 do Código de Processo Civil, e demais legislação aplicável à espécie, propor em face de Banco Itaú S/A, Instituição Financeiro de Direito Privado, inscrita no CNPJ, com endereço para citação na Praça Alfredo Egydio de Souza Aranha, número 100, São Paulo, Capital, empresa inscrita no CNPJ sob o número 60.872.504/0001-23, e ... C... Ranieri, brasileiro, casado, Advogado, portador da Cédula de Identidade RG-SSP-SP..., inscrito no CPF sob o número 0..., Residente e domiciliado em São Paulo, Capital, à Avenida Washington Luis,..., CEP – 04662-002, casado com [a qual deverá ser intimada para, querendo, falar nos autos] K... Ranieri, brasileira, casada, portadora da Cédula de Identidade RG-SSP-SP..., inscrita no CPF sob o número 1..., a competente

Ação Cautelar Inominada objetivando sustar os efeitos de Leilão de Imóvel ofertado em Alienação Fiduciária em Garantia pela ausência de intimação eficaz da autora para que purgasse a mora – pedido de liminar – URGÊNCIA-URGENTÍSSIMA

Com fundamento nos artigos 796 e seguintes do Código de Processo Civil, artigo 422 do Código Civil, artigo 26 da Lei 9514 de 1997, e demais legislação à espécie aplicável.

Pelas razões fático-jurídico a seguir expostas

Dos Fatos

1 = A requerente financiou o imóvel onde reside junto ao Banco Itaú, ora requerido, em contrato de financiamento bancário que se acosta à presente.

1.1 = O imóvel, objeto da presente é aquele em que a autora reside, há mais de 3 anos.

1.2 = É fato que a autora, por questões afetas ao andamento de suas atividades negociais, ficou inadimplente com algumas das parcelas do seu financiamento, sendo certo que o Banco Itaú, em tese, tinha o direito de, desde que a notificasse para purgar a mora, e, em a autora não cumprindo as notificações, se consolidasse na titularidade de domínio do imóvel e, conseguintemente, o levasse para fosse leiloado a terceiros.

1.3 = Acontece, Exa., que no caso concreto, o qual justifica a propositura da presente demanda acautelatória de direito, não foi isso que ocorreu.

1.4 = Em 16 de dezembro de 2014 de 2.014 o Banco Itaú notificou a autora, via cartório, para pagasse a dívida de R$ 10.675,59 (dez mil e seiscentos e setenta e cinco reais e cincoenta e nove centavos)[1] sob pena de, em não o fazendo fosse consolidada a propriedade do imóvel em nome do credor-Fiduciário, Banco Itaú, ora requerido, determinando fosse realizada intimação no endereço pessoal da autora, isto é, no endereço do imóvel financiado [matrícula 189621 – 18º CRI-SP] localizado na Rua Francisco Marcondes Vieira, número 03, Torre 4, apartamento 94.

1.4.1 = Ocorre que o Banco Itaú comete, desde o início do procedimento, um vício que eiva de nulidade todo o processo de retomada do bem pelo credor-fiduciário, qual seja: omitiu [dolosa ou culposamente, pouco importa nesse momento processual se o Banco Itaú agiu por má-fé ou por desídia] o endereço residencial da autora onde sabia, ou deveria saber, que era onde, de fato, onde a mesma encontrava-se laborando quando das visitas do Sr. Oficial de Cartório ao seu prédio.

1.4.2 = Dizemos isso, porque duas empresas das quais a autora é sócia [C...] têm contas bancárias que ficam localizadas na mesma agência onde a autora financiou o imóvel, além do fato de que a própria autora tem conta corrente naquela agência bancária.

1.4.3 = Noutras palavras, nada justifica o fato do Banco Itaú S/A, ora requerido, tendo o endereço comercial da autora, não ter indicado ao 18º Cartório de Registro de Imóveis aquele endereço onde poderia, sem grandes dificuldades [até mesmo porque a agência, do Banco Itaú onde a autora tem conta e o seu escritório ficam a uma distância de pouco mais de 2 quarteirões].

1.4.4 = Em palavras simples, além da comunicação que poderia ser feita via e-mail, o Banco Itaú ainda poderia mandar um mensageiro, na pior das hipóteses, ao escritório da autora, onde sabia que a mesma trabalhava.

1.4.5 = Anexamos abaixo, mapa onde mostra a distância do escritório da autora em relação à agência bancária do Banco Itaú:

1.4.5.1 = Como dissemos, independentemente da distância física existente entre o Banco Itaú e a autora, o fato é que nada justifica que a maior Instituição Financeira de Direito Privado da América Latina, empresa essa que se gaba de ser plenamente digital, não ter o endereço da autora em seus cadastros para pudesse promover a intimação da mesma no local correto.

1.5 = Aliás os e-mails abaixo enviado entre o gerente da agência localizada na Avenida Gabriel Monteiro da Silva, 605 e a autora demonstram, inequivocamente, o conhecimento que tinha o Banco Itaú do endereço comercial da mesma.

1.6 = No e-mail número 3...(controle interno do Banco Itaú) verifica-se que o mesmo é dirigido ao seguinte e-mail: ... O. Com. Br.

1.6.1 = Reiterando o quanto já dissemos acima, o Banco Itaú tinha ciência inequívoca do endereço comercial da autora, e/ou onde poderia localizar a mesma.

1.6.2 = Aliás, como podemos verificar no documento número “2” há farta correspondência trocada entre o Banco Itaú e a autora através do e-mail n... R, de onde se pode concluir ser totalmente inaceitável que o Banco Itaú venha a argumentar não ter ciência do endereço da autora.

1.6.3 = Abaixo se acosta a imagem da[s] notificação[ções] enviada[s] para a autora, sendo que as mesmas, pelo fato da autora encontrar-se em local de trabalho, não foram cumpridas.

1.6.4 = Importante salientar, Excelência, o teor da cartidão negativa lavrada em 27 de maio de 2.015, o qual entendemos ser de bom alvitre transcrever abaixo:

“Certifico e dou fé [...], tendo a Sra. Vania, portaria, a qual não declinou seu sobrenome, nem apresentou RG, informando que a destinatária estava ausente e não seria possível prestar melhores informações sobre o melhor horário para encontra-la. Não havendo suspeita de ocultação [por falta de indícios razoáveis a esse respeito], não se adotou o procedimento de notificação por hora certa.[...]”

1.6.5 = Assim, em 29 de julho de 2.015, novamente dirigem-se para a portaria do edifício Oficiais de Cartório, sendo lavrado, naquela data a intimação por hora certa, que seria totalmente descabida em razão de a autora sempre ter sido intimada em seu endereço residencial em horários que o Banco Itaú sabia, ou deveria saber que a mesma não se encontrava.

1.7 = Assim, consolidada a propriedade fiduciária do imóvel em favor de Banco Itaú S/A, o mesmo fora leiloado em leilão público para o Sr..., pelo valor de R$ 364.000,00 [trezentos e sessenta e quatro mil reais], tendo, também, o arrematante pago mais R$ 18.200,00 [dezoito mil e duzentos reais] em favor do leiloeiro.

1.8 = Assim, o fato concreto que justifica a propositura desta cautelar é a ausência de intimação regular e/ou válida contra a autora.

1.9 = A autora efetuou o financiamento imobiliário para ser pago em 360 parcelas, cujo valor de encargo mensal é de R$ 2.451,21; sendo certo que adquiriu o imóvel pelo valor de R$ 500.000,00 [quinhentos mil reais]; pagando com recursos próprios a importância de R$ 285.780,00 (duzentos e oitenta e cinco mil e setecentos e oitenta reais) e financiando o valor de R$ 214.220,00 (duzentos e quatorze mil e duzentos e vinte reais).

1.10 = A autora, de fato, tem interesse em purgar a mora, contudo, num procedimento do Banco, o qual está eivado de nulidade, lhe fora tirada a oportunidade de fazê-lo, nos moldes previstos em lei.

1.11 = Eis uma breve síntese dos fatos

Do Direito – Da nulidade do procedimento extrajudicial para a notificação da autora para a purga da mora

2 = No caso, entendemos que, visto o fato que a autora em momento algum furtou –se a ser intimada e/ou encontrou-se desparecida, em local incerto e não sabido, ao contrário, o Banco Itaú, o Banco Itaú sempre soube o endereço comercial da autora, como forma a poder localizá-la, tanto assim o é, que – além do fato das contas pessoais das empresas da autora serem geridas pela mesma agência que forneceu crédito imobiliário para a mesa – todas as negociações para a aquisição do imóvel [solicitação de documentos, dentre outros] fora feito por e-mail através do endereço eletrônico: .... Com. Br. O número da proposta [fase pré-contratual] era 01047075.

2.1 = Em palavras simples, Excelência: o Banco Itaú sabia onde encontrar a autora.

2.2 = A jurisprudência cada vez mais reconhece que a citação editalícia e/ou por hora certa somente tem cabimento quando é notório que o réu/devedor/intimando está a se furtar do cumprimento de sua obrigação. Aliás, o próprio oficial de Cartório certificara nos autos que não havia indício algum de que a autora estivesse a se ocultar. Neste esteio, adem ais, pela nulidade do procedimento executivo extrajudicial quando inadequada e/ou nula a intimação, norteia-se a jurisprudência:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO RETIDO NÃO CONHECIDO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO – SFI. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL. IRREGULARIDADE NA NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO MUTUÁRIO PARA A PURGAÇÃO DA MORA. NULIDADE DA NOTIFICAÇÃO FEITA POR EDITAL NA HIPÓTESE EM QUE NÃO FICOU COMPROVADO QUE O FIDUCIANTE ENCONTRAVA-SE EM LUGAR INCERTO E NÃO SABIDO. DECRETO LEI 70/66 E LEI 9.514/97.

I - Não se conhece do agravo retido quando inexiste requerimento expresso para seu conhecimento e apreciação, conforme exigência do art. 523 e § 1º do CPC. E também porque, “Em se tratando de decisões liminares ou antecipatórias da tutela, o agravo contra elas interposto deve ser, obrigatoriamente, de instrumento. Dada a urgência dessas medidas e os sensíveis efeitos produzidos na esfera de direitos e interesses das partes, não haveria interesse em se aguardar o julgamento da apelação.” (Negritei). (RMS 31445/AL, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, 3ª Turma, julgado em 06/12/2011, DJe 03/02/2012).

II - No caso de inadimplência, no todo ou em parte, em contratos de financiamento habitacional firmados no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, o fiduciante é constituído em mora e a propriedade consolidar-se-á em nome do fiduciário. Todavia, para a regularidade do procedimento, é premente a observância das regras inscritas nos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei n. 70/66 que estão em harmonia com os arts. 26, 27 e 39 da Lei 9.514/97.

III - O agente fiduciário deve promover a notificação do devedor para a purgação da mora. Essa notificação é pessoal e só pode ser feita por edital quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, conforme se extrai dos §§ 2º do art. 31 do DL 70/66, e 4º do art. 26 da Lei 9.514/97. Ou seja, o mutuário não pode ser notificado por edital caso não fique comprovado que se encontra em lugar incerto e não sabido, sob pena de nulidade da notificação e dos demais atos posteriores do procedimento de consolidação da propriedade imobiliária. Precedente deste Tribunal.

IV - E nula a intimação ou notificação no procedimento de consolidação da propriedade disciplinada pela lei 9.514/97 quando configurada a inobservância dos requisitos estabelecidos nos arts. 26, § 4º, da referida norma e 31, § 1º, do DL 70/66, uma vez caracterizada a ineficácia da certidão oferecida pelo Oficial do Cartório atestando que o fiduciante não residia no local indicado. Isso porque a diligência cartorária foi efetuada apenas no endereço do imóvel objeto do financiamento, sem esgotar as possibilidades de localização do mutuário, uma vez que não houve diligência no endereço indicado nos autos do contrato celebrado com o agente financeiro e, tampouco, considerou a condição de servidor público estadual do fiduciante ― conforme noticiado à época da contratação ― hipótese que facilitaria sua localização.

V – Deve ser mantida a sentença que declarou a nulidade da intimação do autor para purgação da mora e, por conseguinte, dos demais atos expropriatórios posteriores à intimação irregular. Isso porque, no procedimento de consolidação da propriedade imobiliária levada a efeito nos financiamentos habitacionais firmados no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário de que trata a Lei 9.514/97 é nula a notificação editalícia erigida de certidão cartorária de notificação embasada em indicação insuficiente ou equivocada de localização do notificado. VI – Agravo retido não conhecido e apelação da CEF a que se nega provimento.(APELAÇÃO CÍVEL N. 2009.37.00.008885-9/MA)

2.3 = Na APELAÇÃO CÍVEL Nº 2000.35.00.017916-9/GO, o Tribunal Regional Federal da Primeira Região também decidira da mesma forma.

2.4 = Aliás, o parágrafo 3º do artigo 26 da Lei 9514 de 1997, define que preferencialmente a intimação deva ser feita pela via pessoal, somente sendo admitido outro modo quando o devedor estiver se ocultando ou se o credor não dispuser de meios de localizá-lo, o que não aconteceu.

2.4 = O argumento das notificações deixadas em portaria também não devem nos convencer da lisura e correição do procedimento, Excelência. Não se trata de um prédio com 15 ou 20 apartamentos, mas, sim, de um conjunto de condomínios com mais de 1.000 apartamentos, o que justificaria um esforço maior do Banco no sentido de procurar intimar a autora num endereço no qual sabidamente, o Banco Itaú, tinha conhecimento. Qual seja: o escritório da autora (reiterando que é um escritório que fica a pouco mais de 2 quarteirões do agência do Banco Itaú que concedeu o crédito imobiliário.

Do Direito – Casos Paradigmas análogos contra o Banco Itaú

3 = Podemos verificar que esse é um dos muitos casos em que o Banco Itaú promove citações/intimações e leilões em total desacordo com a lei, de forma leviana e que, data máxima vênia, tangencia a irresponsabilidade jurídica.

3.1 = No processo 583.00.2010.177610-9, o Banco Itaú, mesmo com ação julgada procedente, enviou a leilão imóvel de cliente, razão pela qual fora reconhecido o abuso por parte do Banco, e o mesmo condenado em custas judiciais e honorários advocatícios, em sentença que fora mantida pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

3.2 = No caso paradigma (9253609-82.2005.8.26.0000), o Banco Itaú levou a leilão imóvel que já se encontrava quitado, gerando prejuízos ao arrematante, sendo certo que teve que indenizá-lo, por sua imperícia em mais de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais).

3.3 = No processo número 1003760-09.2015.8.26.0003, o Banco Itaú fora condenado em mais de R$ 118.000,00 por ter perdido cheques de uma empresa sua cliente, razão pela qual além da condenação fora obrigado, via acordo, a indenizar esta empresa.

3.4 = Os precedentes servem para ilustrar a forma negligente do Banco Itaú na condução dos direitos/interesses de seus clientes. Contudo, Exa., sob qualquer prisma que se olhe é totalmente inaceitável que a requerente seja punida por conta da negligência do Banco, razão pela qual deverá ser concedida a liminar inaudita altera parte.

Do Direito – Da justificativa da inclusão do arrematante no pólo-passivo do presente processo

4 = Entendemos, até mesmo por medida de economia processual, seja razoável a inserção do arrematante no pólo-passivo desta demanda, uma vez que se o mesmo entender que, ao invés de procurar ressarcir-se com o Banco Itaú [o que nos parece a solução adequada], que deve procurar validar o leilão, torna-se necessário, como medida de garantia de contraditório e ampla defesa, que o mesmo participe de todas as etapas do processo.

4.1 = Fica ressalvado que se o arrematante entender que não deve participar do feito, por reconhecer a razoabilidade do conteúdo do pedido da autora, informa a autora, desde logo, que abrirá mão das verbas de sucumbência em relação a este.

Da Ação Principal

5 = Informa o autor que em 30 dias da concessão da liminar distribuirá a competente Ação Anulatória de Ato Jurídico com pedido de tutela antecipada e requerimento expresso de Consignação de Valores, com possível pedido de perdas e danos, cumulado, também com pedido de continuidade do contrato [observado o princípio da preservação dos contratos].

Da Caução

6 = Para a concessão da liminar, como era de interesse da autora purgar a mora e a notificação de constituição atribui um débito de R$ 10.675,59 (dez mil e seiscentos e setenta e cinco reais e cincoenta e nove centavos), para dezembro de 2.014, débito este que atualizado para esta data corresponde à importância de R$ 11.716,37 (onze mil e setecentos e trinta e seis reais e dezessete centavos). A este débito, que corresponde ao débito em atraso até o mês de novembro de 2.014, deve-se acrescer as parcelas que venceriam a partir de dezembro daquele ano até esta data, no valor de R$ 2.451,21 (dois mil e quatrocentos e cinquenta e um reais e vinte e um centavos)[2] o que totaliza:

R$ 2.451,21 x 12 + R$ 11.716,37 = R$ 41.130,89

6.1 = Assim, informa a autora que, em sendo concedida a liminar, depositará imediatamente nos autos deste processo a importância de R$ 41.130,89 (quarenta e um mil e cento e trinta reais e quarenta e nove centavos); valor este que deverá ser, posteriormente, enviado para o processo consignatório/anulatório a ser aberto.

Do perigo da demora

7 = No caso concreto, o perigo da demora se funda no fato de que o nome do arrematante poderá ser anotado/registrado na matrícula do imóvel, bem como a autora poderá sofre injusta ação de imissão de posse. Com efeito, é mais razoável que se determine, mediante prestação de caução, a suspensão dos efeitos do leilão extrajudicial.

7.1 = Aliás, interessante anotarmos que o réu F... É parte no processo 1105972-11.2015.8.26.0100, que... Junior move contra sua pessoa e Tecnisa. Noutras palavras, tudo indica que o requerido, data máxima vênia, tem um certo apreço por fazer aquisições de risco em leilões extrajudiciais, não tomando as cautelas de verificar a lisura/normalidade do procedimento com antecedência.

Do Fumus Boni Iuris

8 = Quanto ao fumus boni juris, este encontra-se consubstanciado na vultosa quantia paga, a título de entrada, pela autora, bem como pelo depósito caução que pretende efetuar, além do fato de que o próprio Oficial de Cartório que intimou a autora, POR HORA CERTA, certificou que não haveria indícios de que a mesma estivesse a tentar furtar-se à intimação.

Da liminar que se requer:

9 = Entende a autora, ante todos os indícios apresentados, seja necessária a concessão da liminar inaudita altera parte para determinar sejam suspensos todos os efeitos do leilão, sendo vedada a imissão na posse pelo arrematante, e com impedimento de escritura sobre a nova alienação, em ofício a ser expedido ao 18º Cartório de Registro de Imóveis.

Do Pedido

10 = Assim, ante o exposto e pelo que de mais nos autos consta é a presente para requerer:

10.1 = Sejam os réus citados nos endereços declinados na fls. “1” e “2” desta exordial, sendo também determinada a intimação da esposa do réu-Fábio para, querendo, opor-se manifestar-se na condição de terceira interessada, para que, querendo, todos os três manifestem-se sobre o teor desta.

10.1.1 = Informa a autora que na hipótese do réu-Fábio reconhecer a legitimidade deste pedido e não apresentar defesa, expressamente abrirá mão de verbas de sucumbência e qualquer outro encargo contra este.

10.2 = Seja concedida a liminar inaudita altera para sejam suspensos todos os efeitos do leilão, sendo vedada a imissão na posse pelo arrematante, e com impedimento de escritura sobre a nova alienação, em ofício a ser expedido ao 18º Cartório de Registro de Imóveis.

10.3 = Protesta pela concessão de prazo de 5 dias para, após a concessão da liminar, depositar em Juízo a importância de R$ 41.130,89 (quarenta e um mil e cento e trinta reais e oitenta e nove centavos), sob pena de, em não o fazendo, ser cassada a liminar.

10.4 = Informa que em 30 dias da concessão da liminar proporá [prazo decadencial] a ação principal a seguir indicada:. Ação Anulatória de Ato Jurídico com pedido de tutela antecipada e requerimento expresso de Consignação de Valores, com possível pedido de perdas e danos, cumulado, também com pedido de continuidade do contrato [observado o princípio da preservação dos contratos].

10.4.1 = Custas já juntadas, protesta por prazo de 48 horas para a juntada das custas do oficial de justiça.

10.4.2 = Protesta provar o alegado por todos os meios em direito admissíveis.

10.4.2.0.1 = Assim, requer após deferida e cumprida a liminar, seja julgada totalmente procedente esta demanda, condenando-se os requeridos em verbas de sucumbência e demais cominações legalmente cabíveis.

10.4.2.1 = Dá-se para esta cautelar o valor do débito lançado para o leilão que se quer sustar, atualizado para hoje, no valor de: R$ 11.716,37 (onze mil e setecentos e dezesseis reais e trinta e sete centavos).

10.5 = Assim, se dá a causa o valor de R$ 11.716,37 (onze mil e setecentos e dezesseis reais e trinta e sete centavos).

Nestes termos,

r. Deferimento.

São Paulo, 10 de novembro de 2015

Paulo Antonio Papini

Advogado

OAB-SP 161.782

Guilherme Mesa Simon Di Lascio

Advogado

OAB-SP 149.520

Documentos que instruem a presente demanda

Procuração

Custas

1 – notificação Itaú para 18º Cartório de Registro de Imóveis – SP

2 – e-mails trocados entre a autora e o Banco Itaú através do e-mail ... Com. Br

3 – contrato social de C...

4 – Contrato social de C...

5 – notificações infrutíferas enviadas para a autora.

6 – certidão negativa lavrada pelo Cartório.

7 – certidão positiva de intimação por hora certa.

8 – termo de consolidação de propriedade em nome de credor fiduciário.

9 – Ata e recibo de Arrematação de Imóvel

10 – Capa procedimento extrajudicial em cartório

11 – matrícula do imóvel onde consta a consolidação da propriedade em favor do Banco Itaú

12 – matrícula do imóvel onde consta a consolidação da propriedade em favor de Banco Itaú

13 – contrato de financiamento imobiliário da autora com o Banco Itaú S/A

14 – e-mail com proposta 0... Trocado entre Banco Itaú e a autora através do e-mail:...@. Com. B

15 – casos paradigma – acórdãos TRF

16 – fotos do condomínio

17 – casos paradigma movidos em face do Banco Itaú

18 – processo de nulidade de leilão movido contra o co-réu desta demanda, Dr...... E respectiva liminar


[1] Valor este que, atualizado para esta data, corresponde à importância de R$ 11.716,37 (onze mil e setecentos e dezesseis reais e trinta e sete centavos)

[2] CONFORME CONSTA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

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odelo

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